Fiscalité et conditions du dispositif Relance Logement

1. Calendrier et base légale

2. Logements éligibles

Le logement doit dans tous les cas être situé dans un bâtiment d'habitation collectif. Les maisons individuelles sont exclues à ce jour.

3. Calcul de l'amortissement

L'amortissement est calculé sur le prix d'acquisition net de frais (augmenté du coût des travaux pour l'ancien), diminué de la valeur du terrain, fixée forfaitairement à 20 %. La base amortissable correspond donc à 80 % du prix.

4. Imputation et régime fiscal

• Les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel : le micro-foncier n'est pas compatible.
• L'amortissement s'ajoute aux charges déductibles habituelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables.
• Le déficit foncier (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Le plafond de 10 700 € est porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 pour les dépenses de rénovation énergétique faisant passer un logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.

5. Plafonds de loyer et de ressources

Trois niveaux de location sont possibles. Les plafonds de loyer et de ressources du locataire sont ceux :

• du III de l'article 199 novovicies du CGI pour le loyer intermédiaire ;
• du 3° du A du I de l'article 199 tricies du CGI pour les loyers social et très social.

Loyer maximal = plafond de zone × surface utile × coefficient multiplicateur, où :

• surface utile = surface habitable + 50 % des annexes, dans la limite de 8 m² ;
• coefficient = 0,7 + 19 ÷ surface utile, plafonné à 1,2.

Les ressources du locataire s'apprécient à la date de signature du bail, sur la base du revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année.

6. Engagements du bailleur

• Louer le logement nu, à usage d'habitation principale du locataire
• Louer de manière effective et continue pendant 9 ans
• Mettre en location dans les 12 mois suivant l'achèvement (ou l'acquisition si elle est postérieure, ou l'achèvement des travaux pour l'ancien)
• Respecter les plafonds de loyer et de ressources pendant toute la durée de l'engagement

• Pas de location à un membre du foyer fiscal
• Pas de location à un ascendant, un descendant, ou un parent ou allié jusqu'au 2^e degré inclus
• Pas de location meublée ni de location saisonnière

7. Sanctions en cas de non-respect

En cas de non-respect de l'un des engagements, le revenu net foncier de l'année concernée est majoré du montant total des amortissements déduits. Pour limiter la progressivité de l'impôt, ce montant est divisé par le nombre d'années de déduction, ajouté au revenu global, puis l'impôt obtenu est multiplié par ce même nombre (système du quotient).

La reprise ne s'applique pas en cas d'invalidité (2^e ou 3^e catégorie), de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune.

8. Revente et plus-value

Avant la fin de l'engagement

La revente avant 9 ans entraîne la reprise des amortissements (voir ci-dessus) et l'imposition de la plus-value immobilière.

Après la fin de l'engagement

Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu. La plus-value bénéficie ensuite des abattements habituels pour durée de détention, et le prix d'acquisition peut être majoré forfaitairement de 7,5 % (frais d'acquisition) et de 15 % (travaux, au-delà de 5 ans de détention).

Voir l'exemple chiffré de revente après 10 ans →

9. Cas particuliers et incompatibilités

Investissement via une société

Le dispositif s'applique aux logements détenus par une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IR, par exemple). L'associé doit s'engager à conserver ses parts pendant toute la durée de l'engagement. Un associé (ou un membre de son foyer fiscal) qui loue un logement de la société ne peut pas bénéficier de la déduction.

Démembrement de propriété

Le dispositif n'est pas applicable aux logements ou parts dont la propriété est démembrée (nue-propriété / usufruit). Exception : en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir.

Logements exclus

• Immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques
• Immeubles ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine

Dispositifs non cumulables pour un même logement

Liste indicative : se reporter au texte de l'article 31 du CGI pour la liste exhaustive.

Le dispositif est en revanche cumulable avec le régime du logement locatif intermédiaire (LLI), sous conditions. Voir le « Super Jeanbrun ».

10. Démarches déclaratives

1. Exercer l'option lors de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition.
2. Déclarer chaque année les revenus fonciers sur la déclaration n° 2044 (ou 2044 spéciale).
3. Conserver pendant toute la durée de l'engagement, et au-delà : acte d'acquisition, baux et avenants, justificatifs de ressources des locataires, quittances, factures de charges et de travaux, DPE avant et après travaux pour l'ancien.

11. Évolutions en cours

Le projet de loi « Relance logement » présenté par le ministre de la Ville et du Logement prévoit d'assouplir le statut du bailleur privé. Le Sénat a adopté en première lecture, le 8 juillet 2026 :

• l'abaissement du seuil de travaux dans l'ancien de 30 % à 20 % du prix d'acquisition ;
• l'extension du dispositif aux maisons individuelles anciennes, notamment dans les territoires marqués par la vacance ;
• la possibilité de continuer à louer un logement classé F ou G si le propriétaire s'engage à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans un délai défini ;
• la prise en compte du confort d'été dans les critères de rénovation performante.

Le texte prévoit également un troisième programme national de renouvellement urbain (PNRU 3, 150 quartiers) et des « opérations d'intérêt local » pour accélérer les projets.