1. Un amortissement jusqu'à 12 000 € par an
C'est la grande nouveauté : au lieu d'une réduction d'impôt forfaitaire, vous déduisez chaque année de vos loyers une fraction de la valeur du logement, comme le ferait une entreprise avec ses actifs. Concrètement, vos loyers peuvent être perçus sans impôt pendant toute la durée de l'engagement.
L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition (le terrain, fixé forfaitairement à 20 %, n'est pas amortissable). Pour un appartement neuf de 250 000 € loué en intermédiaire : 250 000 € × 80 % × 3,5 % = 7 000 € déduits chaque année, soit 63 000 € sur 9 ans.
Il n'existe pas de plafond de prix d'achat, mais le plafond annuel crée un seuil économique au-delà duquel l'amortissement n'est plus utilisable : (8 000 € ÷ 3,5 %) ÷ 80 % = 285 714 € dans le neuf en loyer intermédiaire, 277 778 € en social et 272 727 € en très social.
2. Un déficit imputable sur le revenu global
Lorsque l'amortissement et les charges dépassent les loyers, le déficit foncier qui en résulte (hors intérêts d'emprunt) s'impute sur votre revenu global — salaires, pensions, revenus professionnels — dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce plafond est porté à 21 400 € jusqu'au 31 décembre 2027 pour les dépenses de rénovation énergétique permettant de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Vous effacez l'impôt sur les loyers (jusqu'à 47,2 % avec les prélèvements sociaux pour une tranche à 30 %) et vous réduisez l'impôt sur vos autres revenus.
3. Aucun zonage géographique
Le Pinel était réservé aux zones tendues (A bis, A, B1). Le dispositif Relance Logement s'applique sur l'ensemble du territoire, départements d'outre-mer compris. Vous pouvez investir dans une ville moyenne au rendement locatif plus élevé, près de chez vous ou là où la demande est la plus forte.
Seuls les plafonds de loyer varient selon la zone de la commune (voir les plafonds de loyer 2026).
4. Le neuf et l'ancien rénové
Neuf, VEFA ou construction
- Taux de 3,5 % à 5,5 %
- Logements aux normes RE 2020
- Frais de notaire réduits (2 à 3 %)
- Garanties constructeur (décennale, parfait achèvement)
Ancien avec travaux
- Taux de 3 % à 4 %
- Travaux d'au moins 30 % du prix d'achat
- DPE A ou B après travaux
- Emplacements de centre-ville, prix d'achat souvent plus bas
5. Un avantage modulable selon le niveau de loyer
Vous choisissez votre niveau de loyer — intermédiaire, social ou très social. Plus le loyer est modéré, plus le taux d'amortissement et le plafond sont élevés. Un taux plus élevé peut compenser en partie un loyer plus bas, en particulier pour les contribuables fortement imposés ou dans les secteurs où le loyer de marché est proche du plafond social.
6. Le « Super Jeanbrun » : cumul avec le LLI
En zone tendue, il est possible de combiner, sur un même logement neuf, le dispositif Jeanbrun et le régime du logement locatif intermédiaire (LLI). Les professionnels parlent de « Super Jeanbrun ».
| Quand ? | Avantage | Effet |
|---|---|---|
| À l'achat | TVA à 10 % au lieu de 20 % (LLI) | Prix d'achat réduit d'environ 10 à 18 % |
| Chaque année | Amortissement Jeanbrun | Jusqu'à 8 000 € déduits par an en loyer intermédiaire |
| Jusqu'à 20 ans | Taxe foncière compensée (LLI) | Crédit d'impôt égal à la taxe foncière |
- Acquisition via une société (SCI à l'IR ou SARL de famille), pas en nom propre
- Logement neuf en zone tendue (A bis, A, B1), dans un programme comportant au moins 25 % de logements sociaux
- Engagement de location de 15 ans au titre du LLI, qui couvre l'engagement Jeanbrun de 9 ans
- Montage à faire valider par un professionnel
7. Un outil patrimonial
- Constituer un patrimoine immobilier financé en grande partie par le crédit et les loyers
- Préparer sa retraite avec un complément de revenus après la période d'engagement
- Organiser la transmission, notamment via une SCI
- Choisir, à l'issue des 9 ans, entre poursuite de la location, revente ou occupation personnelle
À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce coût différé doit être intégré à votre stratégie : il est fortement réduit par les abattements pour durée de détention. Voir l'exemple chiffré.